「容積率」という言葉を聞いたことはありませんか？
一見むずかしそうですが、建築のボリュームを決める大切なルールです。
この記事では、容積率の意味・決まり方・含まれない部分まで、初心者にもわかりやすく解説します。
容積率とは？
容積率（ようせきりつ）とは、敷地面積に対する建物の床面積の割合のことです。
計算式
容積率の計算式は以下の通りです。
容積率（％）＝ 床面積 ÷ 敷地面積 × 100
たとえば、100㎡の土地に床面積150㎡の建物を建てる場合、
容積率は 150％（＝150÷100×100） となります。
容積率は、建物の「ボリューム（大きさ）」をコントロールするためのルールです。
もしこれがなければ、狭い土地に高層ビルを建ててしまうなど、街並みや日照に悪影響が出るおそれがあります。
※建蔽率（けんぺいりつ）は「敷地のどれくらいを建物が覆ってよいか」の割合で、容積率とは目的が異なります。
↓建蔽率に関する記事はこちらから↓
容積率の決まり方
容積率は、主に次の2つの要素で決まります。
それぞれの方法で算出した容積率の小さい方（厳しい方）がその土地に対する容積率として適用されます。
① 都市計画で定められた「指定容積率」
都市計画法に基づいて、各地域の用途に応じてあらかじめ容積率の上限が定められています。
たとえば住宅地では建物を低めに抑え、商業地では高層化が可能になるよう設計されています。
| 用途地域 | 指定容積率の目安 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 50％・80％ |
| 第二種中高層住居専用地域 | 150％〜300％ |
| 商業地域 | 400％〜700％ |
このように、都市計画での「用途地域」によって上限が異なるのが特徴です。
各地域で各用途地域に対応する容積率は少しずつ違いますので、役所で確認しましょう！
② 前面道路の幅員による制限
敷地が接する前面道路の幅員（幅の広さ）によって、容積率が変わります。
計算式は以下の通りです。
容積率の上限 ＝ 前面道路の幅員（m） × 指定倍数
| 用途地域 | 指定倍数 |
|---|---|
| 住居系 | 0.4 |
| 商業系 | 0.6 |
たとえば、住居系の用途地域で前面道路が4mの場合、
4m × 0.4 ＝ 160％
となり、指定容積率が200％であっても、道路幅による制限で実際は160％が上限になります。
道路が狭い場所では容積率が指定容積率に比べて小さくなり、土地の有効率が低くなってしまうため要注意です。
容積率が異なる区域にまたがる場合
1つの土地が2つの異なる用途地域にまたがることがあります。
この場合、それぞれの地域ごとの面積と容積率を按分して計算します。
計算例
- A地域（60㎡）…容積率200％
- B地域（40㎡）…容積率300％
この場合、
(60㎡×200％ + 40㎡×300％) ÷ (60㎡+40㎡) ＝ 240％
つまり、この土地全体の容積率は240％となります。
区域が複数にまたがる場合は、このように「面積按分」で計算します。
容積対象床面積とは？延べ床面積との違い
容積率の計算に使う面積は、建物の延べ床面積とは少し異なります。
延べ床面積とは
建物の各階の床面積を合計したものです。
（吹抜け部分や車庫などを除く）
容積対象床面積とは
延べ床面積から、法律で定められた「除外できる部分」を差し引いた面積です。
この容積対象床面積をもとに容積率を計算します。
容積対象床面積に含まれない部分（全用途共通）
建築基準法第52条で、容積率の計算から除外できる部分が明確に定められています。
代表的なものを以下にまとめました。
① 住居の共用廊下や地下部分
住宅建物では、
- 共用廊下
- 階段
- 地下室（住宅部分に限る）
これらは延べ床面積の3分の1まで容積率に算入しなくてよいとされています。
つまり、実際よりも少し多く建てられるイメージです。
② 駐車場・機械室など建物の機能に関わる部分
建物の管理や運用に必要な設備（機械室、電気室、駐車場など）は、一定の面積まで容積率の対象から除外できます。
③ ピロティ・バルコニーなどの開放的空間
ピロティ（建物1階が柱だけで壁がない空間）や、外に張り出したバルコニーも、条件により容積対象外となります。ただし、外壁で囲われていないことなどが条件となるため、設計時には建築士の確認が必要です。
まとめ：容積率を理解して土地を最大限に活かそう
容積率は、建物のボリュームを制限する重要なルールです。
しかし、単に制限ではなく、土地を有効に使うための指標でもあります。
- 容積率の上限は「都市計画」と「前面道路幅」で決まる
- 異なる地域にまたがる場合は面積按分で計算
- 容積対象床面積では、住居の廊下や地下が一部除外される
これらを理解しておくことで、建築計画の自由度がぐっと高まります。
賃貸マンション用地や分譲マンション用地などでは、いかに床面積を増やすか、容積率いっぱいを使い切るかが課題となるため、しっかりと理解しておきましょう。
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