一種単価とは？
「一種単価（いっしゅたんか）」とは、容積率100％あたりの土地坪単価を意味します。
土地の価格を容積率で割ることで、敷地目一杯に建てた時の、「1層あたり」に相当する土地価格を求めることができます。
たとえば、土地坪単価が100万円／坪で、容積率が500％の場合、計算式は以下の通りです。
100万円 ÷ 500％ ＝ 20万円／坪この場合の一種単価は「20万円／坪」となります。
つまり、「容積率100％分＝1層分」を建築するために必要な土地坪単価が20万円/坪ということです。
一種単価で何がわかる？
一種単価を使うことで、土地坪単価の本質的な価値を把握することができます。
容積率が高ければ高いほど、同じ土地でもより多くの床面積を建築できるため、土地の効率性が上がります。
容積率とは「建築物の延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められる指標です。
街の中心部に行くほど、商業地域などで容積率が高く設定されており、結果として土地坪単価も上昇します。
つまり、
- 容積率が高い＝建物を高く大きく建てられる
- 土地効率が良くなる＝土地坪単価が上がる
という関係があるのです。
不動産営業やデベロッパーは、一種単価を比較することでエリアごとの土地の相対価値を見極めることができます。
全国の一種単価を比較すると、その街のポテンシャルが見えてくるのも面白いところです。
実用編！分譲マンション開発での使い方（積み上げ編）
実際に分譲マンション開発を行う際、一種単価は「土地仕入れ〜販売価格の積み上げ計算」に欠かせません。
以下の条件を例に見てみましょう。
- 容積率：500％
- 土地面積：1,000坪
- 土地総額：10億円
土地坪単価：
10億円 ÷ 1,000坪 ＝ 100万円／坪一種単価：
100万円 ÷ 500％ ＝ 20万円／坪建築可能延床面積：
1,000坪 × 500％ ＝ 5,000坪この場合、1層あたりの土地総額は「20万円 × 1,000坪 ＝ 2億円」となります。
建築費が100万円／坪だとすると、
総建築費は「100万円 × 5,000坪 ＝ 50億円」。
1層あたりの建築費は「100万円×1,000坪＝10億円」。
土地＋建物総額は「60億円」となり、1層あたりの合計は「12億円」です。
さらに、諸経費や販売経費、利益などを加味すると総額はおおむね1.5倍。
したがって分譲総額は「90億円」、1層あたり「18億円」。
坪単価換算で「90億円÷5,000坪＝18億円÷1,000坪＝180万円／坪」が販売価格の目安となります。
一般的な住戸が20坪の場合、
「180万円 × 20坪 ＝ 3,600万円」となり、エリアの分譲相場と比較することで、分譲価格の現実味が確認できます。
逆算で仕入れ価格を見極める方法
現場でスピード感をもって判断するためには、販売価格から逆算して仕入れ可能価格を算出します。
たとえば、販売坪単価200万円のエリアで考えます。
200万円 ÷ 1.5（諸経費倍率）＝133万円
133万円 − 100万円（建築費）＝33万円この「33万円／坪」が一種単価です。
容積率500％の場合、
33万円 × 500％ ＝ 165万円／坪つまり、坪単価165万円までの土地であれば仕入れ可能という判断ができます。
これが不動産営業の現場で使われる「高速試算」の基本ロジックです。
収益物件開発での応用編
一種単価は分譲だけでなく、賃貸レジデンスや収益物件の開発にも活用できます。
例として、以下の条件を見てみましょう。
- 年間坪賃料：8,000円 × 12ヶ月 ＝ 96,000円／坪
- 想定利回り：6％
物件価格は、
96,000円 ÷ 6％ ＝ 1,600,000円／坪これを諸経費1.4倍で割り戻すと、
1,600,000円 ÷ 1.4 ＝ 約114万円建築費80万円を差し引くと、
114万円 − 80万円 ＝ 34万円／坪これが一種単価です。
容積率500％ならば、
34万円 × 500％ ＝ 170万円／坪したがって、坪単価170万円までの土地なら購入可能と判断できます。
一種単価を使いこなすための心得
一種単価はあくまでスピード判断のための概算指標です。
本格的な検討に入る前に、
- 建築コストの精査
- 諸経費（販売・設計・税金など）の確認
- 容積率をフルに使い切れるかの検証
を行う必要があります。
それでも、一種単価を理解していれば、
・仕入れ検討の初期段階で即断可能
・仲介業者や社内会議でも数字で説明できる
・無駄な物件検討を減らせる
といった大きなメリットがあります。
ただ、上の計算例を見て貰えばわかるとおり、販売坪単価の相場、建築費の相場、賃料坪単価相場、利回り設定について、エリアの特性や妥当性を掴んでおく必要があります。
不動産営業にとって、一種単価を「感覚で即答できる力」は、仕入れスピードと成果を左右する武器になるはずです。
まとめ：一種単価で物件判断を高速化しよう
一種単価とは、土地の効率性と価値をシンプルに比較できる非常に有効な指標です。
不動産営業、仕入担当、開発担当のいずれにとっても、初期段階の「目利き」に欠かせない考え方です。
本格検討に入る前に、一種単価を使ってざっくりした採算ラインを瞬時に判断できるようになれば、業務のスピードと精度が格段に向上します。
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