不動産調査とは？なぜ資料確認が重要か
土地や建物を購入・開発・建築する前に行う「不動産調査」は、
将来的なリスクを防ぐため、不動産売買後に「思っていたものと違った！」という風にならない為に絶対必要なものです。
所在地・面積・権利関係・法令制限・インフラ状況などを事前に確認しておくことで、
思わぬトラブルや余計なコストを避けることができます。
法務局で確認できる資料
不動産の概要情報は各地の法務局で管理されています。
以下、法務局で取得が可能な資料を説明していきます！
登記簿謄本（登記事項証明書）
通称「謄本」と呼ばれる書類で、土地・建物それぞれに存在します。
所有者情報や権利関係をはじめ、面積や構造などの基本情報を確認できます。
主な内容
- 所在地、地目、地積、構造、床面積などの物理情報
- 所有者、抵当権、地上権、賃借権などの権利情報
法務局の窓口または「登記情報提供サービス」からオンラインで取得可能です。
（参考：登記情報提供サービス公式サイト）
公図（字図）
土地の位置関係を示す図面で、登記簿と併せて確認する資料です。
ただし、地形の正確性は保証されておらず、あくまで位置関係を確認するための資料となります。
ポイント
- 作成年代や基となる図面によって正確性が異なる
- 形や地積の正確な測量には使えない
地積測量図
土地の形状・境界・面積を明確に示した図面で、登記時（分筆・合筆など）に作成されます。
測量者や測量日、座標・距離・角度が記載されています。
注意点
- 古い図面は三斜法などの旧方式で精度が低いことがある
- 隣地との境界確認が必要な場合は、再測量を行う必要がある
県庁・市町村役場で確認できる資料
市役所や町役場では行政で管理されている資料を確認できます。
「どこが管理しているか」を考えれば、
地籍調査成果図面
国土地理院による地籍調査によって作成された図面で、境界が確定しており信頼性が高い資料です。
座標管理されているため、座標一覧を入手すればCADで土地図面を再現することも可能です。
建築確認申請関係書類
建築物を建てる前に行政へ提出する確認申請の資料の一部を、閲覧できる場合があります。
建物の構造や用途、過去の確認内容を知る手がかりになります。
対応は自治体によって異なります。
道路台帳（市道・県道）
市や県が管理する道路の図面で、道路幅員や歩道幅員、管理者などを確認できます。
建築を行う際、接道義務（建築基準法第43条）を満たしているか確認する重要な資料です。
埋蔵文化財包蔵地
地中に埋蔵文化財が含まれる可能性がある地域を示す資料です。
該当エリアに建築・造成を行う場合は、事前に「試掘調査」を行い、
文化財が発見された場合には所有者負担で発掘費用が発生します。
費用と工期が大きく変わるため、早めの確認が必要です。
建築基準法の道路判定
建築基準法上で認められる道路かどうかを行政が判定している資料です。
道路種別が明確でない場合は、建築計画に影響するため、必ず役所で確認しておきましょう。
都市計画図面
対象地がどの用途地域に含まれるか、防火地域や建ぺい率・容積率などを一目で確認できます。
都市計画情報は建築計画の前提条件となるため、必ずチェックしましょう。
上下水道局で確認できる資料
上水敷設図面
道路に上水道が通っているかを確認できる図面です。
新たに水道を引き込む際や、既存管の再利用を検討する際に必要になります。
確認ポイント
- 全面道路に上水道が敷設されているか
- 管の口径（配水管の太さ）
- 宅地への引き込みが可能か
- 既存宅地であれば引き込み管の再利用可否
下水敷設図面
全面道路に下水道が通っているか、どの位置に接続できるかを確認します。
敷設されていない場合は浄化槽の設置が必要となるため、建築コストに直結する重要資料です。
確認ポイント：
- 全面道路に下水道が敷設されているか
- 管径や勾配の確認
- 既存引き込み管の有無と再利用可能性
不動産調査のポイントと注意点
- 資料は「最新のもの」を確認する
- 同一土地でも登記・都市計画・上下水道情報が食い違うことがある
- 役所・法務局・上下水道局を横断的に確認することで正確な判断ができる
まとめ
不動産を読み解く上で、登記簿や公図、地積測量図、地籍調査成果図面、上下水道図面は欠かせない資料です。
これらを正しく理解し、最新の状態を確認することで、安心して土地取引・建築計画を進めることができます。
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