用途地域とは？
「用途地域（ようとちいき）」とは、都市計画区域内で建物の使い方を制限するルールのことです。
たとえば、静かな住宅地に大きな工場やパチンコ店が建ってしまうと、周りの住環境が壊れてしまいますよね。
こうした混在を防ぎ、安心して暮らせる街づくりをするために設けられているのが用途地域です。
用途地域は、都市計画区域のうち
- 市街化区域 または
- 非線引き区域
で指定されます。
（※市街化調整区域では原則、建物の建築自体が制限されます）
大きく分けると、
- 住居系（住宅中心）
- 商業系（店舗・事務所中心）
- 工業系（工場中心）
の3つに分類され、全部で13種類の用途地域があります。
↓都市計画区域・市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域に関する記事はこちらから↓
用途地域の13種類をわかりやすく分類
① 住居系（8種類）
主に住宅を中心とした地域で、建物の高さ制限や用途制限が厳しめです。
- 第一種低層住居専用地域：2階建て以下の一戸建て中心。静かな住宅街。
- 第二種低層住居専用地域：1種低層より少し緩く、小規模な店舗（理髪店・パン屋など）もOK。
- 第一種中高層住居専用地域：マンションなど中層住宅が中心。
- 第二種中高層住居専用地域：1種中高層よりやや緩和。日常生活に必要な小規模店舗もOK。
- 第一種住居地域：住宅を中心に、一定規模の店舗や事務所も建築可。
- 第二種住居地域：さらに緩和され、カラオケ店やボウリング場も建てられます。
- 準住居地域：道路沿いに多く、車関連の施設（ガソリンスタンドなど）も可能。
- 田園住居地域：農地を活かした住居系。農業と住居の共存を目的としています。
② 商業系（2種類）
商業活動が中心の地域で、建物用途の制限は比較的ゆるやかです。
- 近隣商業地域：住宅地の近くにある商店街エリア。スーパーや飲食店など。
- 商業地域：都市中心部。百貨店・ホテル・オフィスビルなど大規模な建物もOK。
③ 工業系（3種類）
工場や流通施設などの建設が目的の地域です。
- 準工業地域：住宅や店舗も建てられるが、軽工業が中心。
- 工業地域：多くの工場が立地可能。住宅も一部OK。
- 工業専用地域：完全な工業用地。住宅や学校などは建築不可。
【一覧表】用途地域ごとに建てられる建物・建てられない建物
各用途地域では建てられる建物の用途や規模感が定められています。以下に一覧表でまとめていますが、あくまで大まかな分類であり詳細については、建築基準法と役所への確認を行なってください。
| 用途地域 | 戸建住宅 | 共同住宅 | 店舗 | 工場 | ホテル | 学校・病院 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | ○ | ○ | ×（小規模除く） | × | × | ○ |
| 第二種低層住居専用地域 | ○ | ○ | △（小規模） | × | × | ○ |
| 第一種中高層住居専用地域 | ○ | ○ | △ | × | × | ○ |
| 第二種中高層住居専用地域 | ○ | ○ | ○（一定規模） | × | × | ○ |
| 第一種住居地域 | ○ | ○ | ○ | × | × | ○ |
| 第二種住居地域 | ○ | ○ | ○ | × | ○（ビジネスホテル程度） | ○ |
| 準住居地域 | ○ | ○ | ○ | ○（軽工業） | ○ | ○ |
| 田園住居地域 | ○（兼業農家可） | × | △（農産物販売） | × | × | × |
| 近隣商業地域 | ○ | ○ | ○ | △ | ○ | ○ |
| 商業地域 | ○ | ○ | ○ | ○（軽工業） | ○ | ○ |
| 準工業地域 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 工業地域 | △ | △ | ○ | ○ | ○ | × |
| 工業専用地域 | × | × | × | ○ | × | × |
用途地域の確認方法と注意点
- 都市計画図（市役所や自治体の公式サイトで閲覧可）で確認できます。
- 同じ用途地域でも、建ぺい率・容積率・高さ制限などの規定が異なることがあります。
- 一見「住宅が建てられそう」でも、条例で制限されている場合もあるため注意。
最後に
用途地域は建築計画の「出発点」となる重要な情報ですが、
実際には行政によって細かな規定が多く、「建ててもいいのかダメなのか」の判断が難しいケースもあります。
土地を購入する前や建物を計画する段階で、
必ず建築士や役所の建築指導課へ相談するようにしましょう。
専門家に相談することで、後から「建てられない土地だった！」という失敗を防げます。
まとめ
- 用途地域とは、建物の用途を制限して快適な街づくりを行うための制度。
- 13種類に分かれており、「住居系・商業系・工業系」に大別できる。
- 建てられる建物には明確な制限があり、最終判断は建築士に相談するのが安全。
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