はじめに
駐車場経営は「手軽に始められる土地活用」として人気ですが、実際に収益が出るかどうかは立地や運営方式によって大きく変わります。だからこそ、事前に収益をシミュレーションすることが失敗しない第一歩です。
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まずは月極駐車場の収益想定から
駐車場の運営方式は「月極」と「コインパーキング」の2種類がありますが、まずは月極駐車場を基準に収益想定を立てることが現実的です。
なぜなら
- コインパーキングは中心地ほど稼働が高く収益性も高い 一方で
- 個人で直接運営するのは難しく予想が立てられない（機械導入や稼働予測が複雑）
からです。
そのため、個人オーナーがまず検討すべきは月極駐車場の収益です。
さらに、月極より収益が出そうな好立地なら、コインパーキングとして駐車場運営会社の固定賃料方式の一括借上（サブリース）を検討できます。タイムズや日本パーキングなどのよく見かける大手企業や地元の駐車場業車に無料で見積もりをお願いできます。
借上賃料は「借上賃料 ÷ 駐車場台数＝1台あたり単価」と計算し、月極との比較で妥当性を簡単にチェックできます。
例：30万円 ÷ 10台 ＝ 3万円／台
個人的に、月極以上の単価が取れる立地でない限り、収入のブレが大きく、管理やメンテナンスの手間のかかるコインパーキングを運営する意味はほとんどないと思います。
月極駐車場の収益想定の考え方
収益を試算する手順はシンプルです。試しに自分でも想定してみましょう。
ステップ１：台数を想定する
- 1台あたりの駐車区画：2.5m × 5m ＝ 12.5㎡が目安
- 車路（通路）：最低 4〜5m 程度必要（車が入出庫できる幅）
- 自分の土地の寸法に当て込んで、実際に何台置けるか計算
ステップ２：単価を調べる
意外と原始的ですが簡単で実用的です。
- 月極駐車場サイトをチェック：周辺の相場を確認
- 実際に土地周辺を歩いて確認：看板や料金表示を直接チェック
ステップ３：稼働率を見積もる
こちらも原始的ですが確実な方法です。
- 分譲マンションが多いエリア → 駐車場が不足している可能性
- オフィスや商業施設が多いエリア → 従業員や来客の駐車需要があるか観察
- 時間帯を変えてチェックすることで、ざっくり稼働率を予想
例えば、１０台のうち９台は契約できそうな場合の稼働率は「９台 ÷ １０台 × １００ ＝ ８０％」という風に算定します。
ステップ４：収入想定
ステップ１〜３で割り出した単価を元に収益想定します。
条件設定
- 土地面積：25m × 5m
- 駐車区画：2.5m × 5m
- 駐車台数：計算の結果 10台
- 月極料金：1台あたり 25,000円
- 想定稼働率：90％
計算式
収入 ＝ 台数 × 単価 × 稼働率
収入 ＝ 10台 × 25,000円 × 0.9
収入 ＝ 225,000円／月
支出について
月極駐車場は他の土地活用に比べて支出が少なく、収益の見通しを立てやすいです。
主な支出例
- 定期的なライン引き直し
- 雑草処理や清掃
- 固定資産税・都市計画税
まとめ
駐車場経営を始めるなら、まずは月極駐車場の収益想定から始めるのが現実的で堅実なステップです。
- 月極：シンプルで計算が容易
- コインパーキング：稼働が取れる立地であれば収益性は月極より高いが、個人運営は難しくリスクも大きい
- 好立地ならコインパーキングで一括借上：月極以上の安定収益も狙える
つまり、「ベースとして月極賃料を参考にしながら、月極以上の稼働が見込める場合はコインパーキングとして業者借上でアップサイドを狙う」 が、収益想定の正しい順序です。
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