はじめに：建物が建てられない土地とは？
不動産を相続したり、中古の土地を購入したりする際に気をつけなければいけないのが
「建物が建てられない土地が存在する」ということです。
実は、土地の形や広さが問題ではなく、「道路との関係」によって建築が制限されるケースがあります。
これが、いわゆる「接道義務」の問題です。
この記事では、建物が建てられない土地の理由から、
建築基準法第42条に定められた道路の種類、確認方法、そして対処法までを詳しく解説します。
結論
建物を建てるためには、、
建築基準法第42条に定められた道路に、土地が2m以上接していることが条件です。
接道義務の目的は、
・緊急車両や避難経路の確保
・給水・下水・電気などのインフラ整備
・火災や地震時の安全確保
といった、私たちの生活を守るための安全基準です。
したがって、いくら土地が広くても、
「法的に道路と認められない道にしか面していない」土地では、建築確認が下りません。
これが「建てられない土地＝再建築不可の土地」です。
建築基準法上の「道路」とは？
ここで注意が必要なのが、一般的な意味の“道路”と、
“建築基準法上の「道路」”は異なる点です。
たとえば、地元の人が普段通っている私道や農道、赤道（あかみち）は、
建築基準法上の道路に該当しない場合があります。
建築基準法では、「道路」は第42条で明確に定義されており、
この条文に基づいて“6種類”の道路が存在します。
建築基準法第42条に定める道路の種類
第42条で定義された６種類の道路は、以下の通りです。
- 42条１項1号
- 42条１項2号
- 42条１項3号
- 42条１項4号
- 42条１項5号
- 42条2項
それぞれについて詳細に説明していきます。
1項1号道路
道路法上の道路（市道・県道・国道など）で、
幅員が４m以上の道路を建築基準法上の１項１号道路といいます。
最も一般的な道路形態です。
1項2号道路（都市計画や法令で定められた道路）
都市計画法やその他の法律により、新たに整備・認定された道路です。
都市計画道路の指定区域などがこれにあたります。
1項3号道路（位置指定道路）
開発業者や個人が宅地造成を行う際、
市区町村長の「位置指定」を受けて整備された私道です。
位置指定を受けていれば、私道でも建築基準法上の道路として扱われます。
1項4号道路（開発行為によって新設された道路）
開発許可（都市計画法第29条）を得て作られた道路です。
近年の分譲地や造成地では、この4号道路が多く見られます。
1項5号道路（特例的に指定された道路）
行政が「これを道路とみなす」と指定した通路です。
古い集落や狭い街路などで、地域性を考慮して特例的に認められます。
2項道路（みなし道路）
幅員が4m未満の道でも、法施行以前から建物が立ち並んでいる道路の場合、
「2項道路（みなし道路）」として認められることがあります。
ただし、この場合再建築する際にはセットバック（道路中心から2m後退）が必要です。
例えば幅員が3.0mの2項道路の場合、中心から2m ≒ 現在の敷地と道路の境界線から0.5mセットバックする必要があります。
法第42条道路の確認方法【実務で使えるチェック手順】
自分の土地が「法42条道路」に接しているかどうかを確認するには、
以下の手順を踏むのが確実です。
市区町村の建築指導課で「42条道路台帳」を確認
市役所や町役場で調べることができます。
自治体の建築指導課では、法42条道路台帳や道路台帳図を閲覧できます。
自分の土地がどの種類の道路に接しているか、職員に確認しましょう。
都市計画課で「道路種別」や「開発許可経緯」を確認
新しい分譲地などでは、開発許可に基づく道路が整備されています。
都市計画課で、どの法律に基づく道路なのかを確認すると確実です。
法務局で公図・地図を確認
法務局では、公図・地図・登記簿を通して土地の位置関係を確認できます。
ただし、公図上の「道」が法的道路と一致するとは限らない点に注意。
現地調査も重要
境界標、側溝、電柱位置などから、実際の道路幅を確認します。
幅4m未満の道はセットバック対象の可能性があります。
よくある誤解
- 私道＝必ず建築可ではない
- 赤道・農道は道路扱いではない場合が多い
- 公図上の「道」表示＝法的道路とは限らない
接道義務を満たさない土地のリスク
接道義務を満たしていない土地では、
以下のようなデメリットがあります。
- 建築確認申請が通らず、新築・建て替えが不可能
- 金融機関の融資対象外となるケースが多い
- 不動産としての資産価値が大幅に下落
- 売却が困難になり、相続時のトラブル原因にも
建てられない土地を相続・購入してしまった場合の対処法
もしすでに「建てられない土地」を所有してしまった場合は、
次のような対応策を検討しましょう。
- 行政窓口（建築指導課）に相談し、接道確保の可能性を確認
- 隣地の一部を購入・借地して2m以上の接道を確保する
- 位置指定道路の指定申請を検討する
- 再建築不可物件として賃貸・駐車場・トランクルームなどに転用する
まとめ：相続・購入前に「42条道路」と「接道状況」を必ず確認
土地の価値は、「どの道路に接しているか」で決まると言っても過言ではありません。
建築や相続を検討する前に、
必ず役所で法第42条道路の種別と接道距離を確認しましょう。
小さな見落としが、将来的に大きな資産価値の差となります。
「建てられない土地」を避けるためにも、
専門家（建築士・不動産業者）への事前相談をおすすめします。
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