【実家の引き継ぎどうする？】相続・売却・活用までの正しい引き継ぎ方ガイド

親が買った家をどうすればいいのか、いざその時が来ると迷う人は少なくありません。
「相続して住む」「売却して現金化する」「貸して運用する」など選択肢は多くありますが、税金や手続き、兄弟との共有の問題など複雑な要素も絡みます。

この記事では、親の家の正しい引き継ぎ方をわかりやすく整理し、それぞれのケースで注意すべきポイントや税金の仕組み、そして「3,000万円特別控除」「取得費加算の特例」といった節税制度についても詳しく解説します。

実家を引き継ぐ前に考えるべきこと

なぜ迷う人が多いのか

親の家の扱いは、感情面と資産面の両方から判断しなければならない難しい問題です。
思い出のある実家を手放すことへの抵抗、一方で維持費や固定資産税の負担という現実。
これらを整理するために、まず「どう使うか」を明確にすることが第一歩です。

基本の3パターン

親の家の引き継ぎ方は、大きく次の3つに分かれます。

1. 相続前に売却して現金化する（生前売却）
2. 相続後に売却する
3. 相続して自分または家族が住む・もしくは貸す

それぞれにメリット・デメリット、税金の仕組みが異なります。
これからそれぞれのパターンについて解説していきます。

親の家の引き継ぎ方は主に3パターン

（1）相続前に売却・現金化する（生前売却）

親が元気なうちに自宅を売却し、資金を整理しておく方法です。
介護費用の確保や、子どもへの遺産分割トラブルを避ける目的でも利用されます。

（2）相続後に売却する

相続後に名義変更を行い、家を売却するケースです。
相続税の支払いが必要になる場合もありますが、取得費加算の特例などを利用すれば税負担を減らすことが可能です。

（3）相続して住む or 貸す

自分または家族が住み続ける、もしくは賃貸物件として運用する方法です。
固定資産税などの維持費は発生しますが、「小規模宅地等の特例」を使えば相続税を抑えられるケースがあります。

相続の基本を理解しよう

相続順位の基本

基本的に相続は相続人の順位に基づきます。順位は以下の順番です。

1. 第一順位：子ども・孫
2. 第二順位：親
3. 第三順位：兄弟姉妹

第一順位の相続人がいる場合、第二順位以下は相続しません。
ただし、兄弟が複数いる場合は「共有」となり、不動産の分割が難しくなる点に注意しましょう。

相続税の計算方法

相続税は、亡くなった人の財産を受け取るときにかかる税金です。
現金・不動産・株などすべての財産が対象になります。

計算の流れ

1. 財産の相続税評価額を出す
   　・土地 → 路線価 × 面積
   　・建物 → 固定資産税評価額
2. すべての財産を合計
3. 基礎控除を引く
   3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
4. 残りに累進課税（10〜55％）をかける

多くのケースでは、基礎控除以下となり「相続税がかからない」ことも多いですが、
不動産や現金が多い家庭では事前の相続対策が重要です。よくわからない単語も多いかと思いますが、相続額が3,000万円以下の方は相続税はかかりませんので気にしなくてOKです！

不動産は「共有」に向かない理由

不動産は現物を物理的に分けることが難しいため、
実際に住む人が一人でも、名義が複数に分かれていると売却・賃貸が進められない場合があります。

共有物の売却の場合には共有者全員の承諾が必要となるなど、手続きは煩雑化します。

そのため、共有となる生前にある程度の方向性を決めておくことが重要です。
仲の良い兄弟姉妹だったとしても、知識や情報の差から亀裂が入るということも珍しくはありません。

相続の際に利用できる控除など

上でお話しした通り、基礎控除額内の相続であれば、相続税はかかりませんので、以下について気にしなくて大丈夫です。

もし超えてくる場合には基礎控除に加えて使える控除がいくつかあります。
ここでは、知っておきたい代表的な特例を詳しく見ていきましょう。

（1）税金の比較早見表

基礎控除以外に控除できるものとして主に以下があります。

パターン	主な税金	利用できる特例・控除
生前売却	譲渡所得税	居住用財産の3,000万円特別控除
相続後売却	譲渡所得税・相続税	取得費加算の特例／相続空き家特例
相続して住む	相続税・固定資産税	小規模宅地等の特例（80％減額）
相続して貸す	所得税（不動産所得）	経費計上・減価償却などで節税可

（2）居住用財産の「3,000万円特別控除」

親が自宅を売却する際に利用できるのが、居住用財産の3,000万円特別控除です。
この制度を使うと、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円までが非課税になります。

（3）相続後の「取得費加算の特例」

親の死後に相続した家を売却する際に有効なのが取得費加算の特例です。
相続税を支払った場合、その一部を取得費に加算できるため、課税対象額を減らせます。

（4）小規模宅地等の特例

相続税そのものを抑えるために有効なのが小規模宅地等の特例です。
親が住んでいた家を相続する場合、最大で土地評価額の80％が減額されます。

この制度により、相続税を大幅に軽減できるため、実家を継ぎたい人には大きなメリットがあります。

空き家・共有トラブルにも注意

相続は控除の期限が決まっていることから、相続の発生から早急に手続きを行わなければいけません。控除を受けられず相続税を多く支払わなければいけないだけではなく、以下のような問題が発生します。

• 空き家を放置すると固定資産税が上がる可能性（特定空家指定）
• 名義を変更しないままにしておくと、売却・登記ができない
• 相続の放棄も期限が決められている
  →資産と同じく借金も相続の対象となるため、放棄する場合は決められた期日以内に意思表示する必要がある。

まとめ：慌てず、最善の選択をするために

親の家の引き継ぎ方は、立地・築年数・家族構成・税金の有無などによって最適解が異なります。
どの方法が最も有利かは、早めに情報を整理しておくことで冷静に判断できます。

3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、使える制度を理解しておくことで、
税金の負担を大きく減らすことも可能です。

最後に、相続・税金・不動産は複雑に絡み合う分野です。
税理士や司法書士、不動産会社に早めに相談して、
「自分の家族にとって最善の引き継ぎ方」を検討しておきましょう。