都市計画法における「区域区分」は、土地の使い方を整理するための大切なルールです。
この記事では、「都市計画区域」「市街化区域」「用途地域」など、土地に関する基本的な仕組みを初心者にもわかりやすく解説します。
区域区分とは？
区域区分とは、都市計画法に基づいて土地の利用を整理するための区分です。
簡単に言うと、「このエリアは街を作る場所」「このエリアは街を広げない場所」といった方針を決める仕組みのことです。
↓区域区分は大きく分けて、次のような階層構造になっています↓
都市計画区域・準都市計画区域・都市計画区域外の違い
都市計画区域とは
都市計画区域は、市街地を計画的に整備・保全するために設定される区域です。
都市計画法第5条に基づき、都道府県が指定します。
この区域内では、道路・公園・下水道などの整備計画や「用途地域」などのルールが定められています。
つまり、都市計画の基本となるエリアです。
準都市計画区域とは
準都市計画区域は、都市計画区域外であっても将来的に市街化が進む可能性のある地域に設定されます。
用途地域の指定など、最低限の土地利用のルールが設けられるのが特徴です。
市街地が急速に拡大している地方部などで、無秩序な開発を防ぐ目的があります。
都市計画区域外とは
都市計画区域外は、都市計画法の適用外となる地域です。
建築や土地利用の制限は比較的ゆるく、原則として自由に建物を建てることができます。
ただし、建築基準法・農地法・景観法など他の法律の規制は受けるため、「まったく制限がない」というわけではありません。
都市計画区域内の3つの区分
都市計画区域の中は、さらに次の3つに区分されます。
市街化区域とは
市街化区域とは、すでに市街地を形成している、または今後10年以内に優先的に市街化を進める地域です。
住宅地・商業地・工業地などが計画的に整備され、建築や開発が基本的に許可されます。
人々が暮らしたり、働いたりしているほとんどの場所が市街化区域の中に存在します。
例：住宅街、商店街、工業団地など
市街化調整区域とは
市街化調整区域は、市街化を抑制する地域で市街化区域の外側に配置されます。
農地や森林が多く、原則として新築や開発行為は許可されません。
ただし、既存集落の建替えや公共施設など、一定の条件を満たせば建築が認められる場合もあります。
例：農地、山林、都市近郊の開発制限エリアなど
非線引き区域とは
非線引き区域は、市街化区域・市街化調整区域の「線引き」がされていない都市計画区域です。
地方都市や人口の少ない地域に多く、柔軟な土地利用が可能です。
用途地域が指定されている場合もありますが、市街化の方向性が明確でない点が特徴です。
用途地域とは？建てられる建物を確認しよう
用途地域の概要
用途地域とは、どの場所にどんな建物を建ててよいかを定めたルールです。
市街化区域および一部の非線引き区域・準都市計画区域で指定されます。
住宅街に工場が建ってしまうと生活環境が悪化します。
そのため、用途地域で土地利用をコントロールしているのです。
用途地域は全部で13種類！
用途地域は、住居系・商業系・工業系・特殊系（田園住居）の4分類、合計13種類に分かれます。建てられる建物の用途・大きさなどが決められています。
↓簡単な分類は以下の通りで詳細は各地域の役所で調べましょう↓
| 区分 | 用途地域名 | 主な特徴 | 建てられる主な建物 | 制限される建物 |
|---|---|---|---|---|
| 住居系 | 第1種低層住居専用地域 | 低層住宅中心 | 戸建住宅、小規模店舗 | 工場、大型店舗 |
| 住居系 | 第2種低層住居専用地域 | 低層＋小規模商業可 | 住宅、小規模飲食店 | 大規模商業施設 |
| 住居系 | 第1種中高層住居専用地域 | 中層住宅中心 | マンション、病院 | 工場、パチンコ店 |
| 住居系 | 第2種中高層住居専用地域 | 中層住宅＋商業可 | マンション、小店舗 | 大工場 |
| 住居系 | 第1種住居地域 | 住宅＋小規模商業混在 | マンション、事務所 | 風俗施設 |
| 住居系 | 第2種住居地域 | 商業色強め | ホテル、飲食店 | 大規模工場 |
| 住居系 | 準住居地域 | 幹線道路沿い | 車関連施設、店舗 | 危険物工場 |
| 商業系 | 近隣商業地域 | 近隣向け商業中心 | スーパー、銀行 | 大規模工場 |
| 商業系 | 商業地域 | 中心市街地 | 百貨店、オフィス | 危険物施設 |
| 工業系 | 準工業地域 | 住宅・工場混在 | 中小工場、倉庫 | 有害工場 |
| 工業系 | 工業地域 | 工場中心 | 一般工場、倉庫 | 住宅（制限あり） |
| 工業系 | 工業専用地域 | 工業専用 | 重工業、化学工場 | 住宅・店舗不可 |
| 特殊系 | 田園住居地域 | 農地＋住宅 | 農家住宅、直売所 | 商業・工業施設 |
区域区分を知ると、土地選びが変わる
土地を購入する際には、「どの区域にあるのか」を確認することが非常に重要です。
区域区分によって、建てられる建物・建築の許可条件・将来の開発可能性が大きく変わります。
たとえば、
- 市街化区域：建築しやすいが土地価格は高め
- 市街化調整区域：原則建築不可、資産価値は低い
- 非線引き区域：エリアによって建築可否が異なる
土地購入や建物計画の前には、必ず自治体の都市計画図（用途地域図）を確認しましょう。
まとめ
- 区域区分は、都市計画法に基づき土地利用を整理するためのルール。
- 「都市計画区域 → 市街化区域・調整区域・非線引き区域」と階層構造で成り立つ。
- 市街化区域や非線引き区域では用途地域が指定され、建物の種類に制限がある。
- 土地選びや建築計画では、区域区分と用途地域の確認が必須。
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