原状回復とは？まず「原状」の意味を正しく理解しよう
賃貸住宅やオフィスを退去するとき、多くの人が気になるのが「原状回復費用」です。
原状回復とは、入居時に引き渡された状態（原状）に戻すことを指します。
ただし「新築時の状態に戻す」という意味ではなく、「通常使用による経年劣化を除いた状態」が基本です。
もしオフィスでスケルトン状態で引き渡しを受けて、内装工事をご自身で行われ場合は、スケルトン状態が「原状」となりますので、せっかく内装工事を行ったとしても、全て解体して返さなければいけません。
つまり、普通に暮らしていて自然にできた傷や汚れは借主の責任ではありません。
しかし、タバコのヤニ汚れや壁紙の穴、家具の設置でできた深い傷などは、借主負担になる可能性があります。
また、入居時には必ず部屋の写真を撮っておくことが重要です。
退去時に「これは最初からあった傷です」と説明できる証拠になるため、原状回復費用をめぐるトラブルを防ぐことができます。
経年劣化と原状回復の違い
原状回復のトラブルで最も誤解されやすいのが、「経年劣化」との違いです。
経年劣化とは、日常生活の中で時間の経過により自然に起こる消耗を指します。
例えば以下のような状態は、基本的に借主が負担する必要はありません。
- 長年の使用による壁紙の黄ばみ
- 家具の設置跡による軽度の床のへこみ
- 日焼けによるフローリングの色あせ
これらは普通に生活していれば避けられない自然な劣化であり、オーナー側（貸主）が負担するのが一般的です。
一方で、タバコの臭い・焦げ跡、ペットのひっかき傷、釘やビスで開けた穴などは「故意・過失」に該当し、借主負担になるケースが多いです。
貸主（オーナー）が負担するものか、借主が負担するものか、経年劣化なのかを国が明確に
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で区分しています。
↓国交相のガイドラインはこちら↓
原状回復費が請求されやすいケース【実例付き】
実際の退去時に、原状回復費用として請求されやすい項目を見てみましょう。
▶ タバコによる汚れ・臭い
ヤニ汚れや臭いが壁紙や天井に染みつくと、張り替え費用の全額を請求されることがあります。
禁煙物件では特に注意が必要です。
▶ 壁紙のはがれ・穴
画びょうやフックの穴は軽微なら許容範囲ですが、大きな穴や落書き跡は修繕対象となります。
▶ 床の傷・変色
重い家具を引きずってできた傷や、飲み物をこぼしてシミになった場合で放置していたためにできた取れなくなってしまったシミは、修繕費を求められることがあります。
▶ 曖昧なケース
「どちらの責任か微妙」と感じるラインも多いですが、基本的には“生活上避けられない範囲”であれば経年劣化として扱われる傾向があります。
原状回復工事は誰が行う？オーナー指定業者の理由
「自分で安い業者を探して修繕すれば安く済むのでは？」
と考える方もいますが、原状回復工事は基本的にオーナー指定の業者が行います。
理由はシンプルで、オーナー側にとって「どんな工事が行われたかわからない」ことがリスクになるためです。
入居者が独自に手配した業者が、見た目だけ整えた簡易修繕を行うと、次の入居者が入った後にトラブルが発生する可能性があります。
そのため、貸主が信頼している管理会社や提携業者に依頼するのが一般的なルールです。
どうしても自分で業者を選びたい場合は、契約前に確認を取るようにしましょう。
原状回復費用の支払いと敷金の関係
退去時の原状回復費用は、基本的に敷金から差し引かれる形で精算されます。
敷金とは、借主が滞納や修繕費に備えて預けておく「預かり金」のことです。
流れとしては以下の通りです。
- 管理会社またはオーナーが部屋をチェック
- 修繕費を算出
- 敷金から差し引き、残額があれば返還
もし修繕費が敷金を上回った場合は、差額を追加で支払う必要があります。
逆に、修繕が軽微であれば、ほとんどの敷金が返ってくるケースもあります。
ちなみに敷金０円の物件の場合で原状回復工事が必要となった場合、退去時に全額を支払う必要があります。
支払いの際は必ず明細書・見積書を確認し、不明点を質問することが大切です。
原状回復費は交渉できる？減額のポイント
原状回復費は、絶対に交渉できないわけではありません。
特に、以下のような条件がそろっている場合は、減額交渉が成立することもあります。
- 入居時に撮影した写真で、当初からの傷を証明できる
- 経年劣化であることを示すガイドラインを提示できる
- 敷金精算書に不明な費用が含まれている
交渉を行う際は、感情的にならず、客観的な証拠をもとに冷静に説明することがポイントです。
また、経年劣化や通常損耗と認められる範囲は、国交省ガイドラインを根拠に主張できるため、事前に一度確認しておくと良いでしょう。
まとめ｜退去時にトラブルを避けるための3つのポイント
退去時の原状回復トラブルは、ちょっとした準備で防ぐことができます。
最後に、押さえておきたい3つのポイントをまとめます。
- 入居時の状態を写真で記録する
退去時の費用交渉に最も有効な証拠になります。 - 契約書・ガイドラインを必ず確認する
原状回復の範囲やルールが明記されている場合があります。 - 修繕明細書は細部までチェックする
不明な費用や二重請求がないか、必ず確認を。
原状回復費のトラブルは、誰にでも起こり得る身近な問題です。
しかし、知識と準備があれば、過剰な請求を避け、納得のいく形で退去を迎えることができます。
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