プロパティマネジメント（PM）とは？
プロパティマネジメント（PM）とは、ビルやマンション、商業施設などの不動産資産を、オーナーに代わって運営・管理する専門業務です。
規模が大きめの建物になると、オーナー自身が直接物件運営を行うのではなく、PMが収益性や入居者満足度を最大化するために日々の運営を行います。
PMの大きな特徴は、「オーナーやアセットマネージャー（AM）と協議しながら運営方針を決定する点」です。
例えば、年間の修繕予算や集客施策、広告費の配分などは、オーナーの意向を反映しつつPMが立案・実行します。単なる「物件管理」ではなく、資産価値を維持・収益性を向上させるための戦略的な役割を担うのがPMです。
プロパティマネジメントの種類
単にプロパティマネジメント（PM）と言っても、アセットタイプによって仕事内容は大きく変わります。以下に主要なプロパティマネジメントの種類をご紹介します。
商業施設PM
ショッピングモールや店舗ビルのPMを主体とします。
テナント対応や集客施策が中心。他のアセットタイプと比べると、変動要素が多く柔軟な対応が必要で予算組みの難易度も高くなります。
また内装工事にも多く携わるため工事部門の理解も必須です。
住宅PM（レジデンスPM）
マンションやアパートの居住用物件管理。
入居者対応や清掃・設備管理などが主な業務です。単身用を中心とするマンションでは入居者の入れ替わりが多く、入退去手続きも多く発生します。
変動要素は少ないものの、空室損失や入居者からの不満を減らすためにスピーディーな対応が求められます。
オフィスPM
オフィスビルの管理。入退去の調整、契約管理、テナントのビル設備サポートが中心。
１度入居してしまうと、契約期間は長期に渡りますのでこちらも変動要素は少なくなります。
設備トラブルなどで営業ができなくなってしまった場合、テナントの営業損失が非常に大きくなりますので、日常管理業務の責任は重大となります。
特殊物件PM
ホテルや倉庫、データセンターなど、専門知識を必要とする物件の管理。
管理業務や予算組みなども特殊となり専門性を有します。
PMの業務の流れ
プロパティマネジメントの業務は、物件を安定運営するための計画から日常の運営まで多岐にわたります。主な流れは以下の通りです。
予算立てと運営計画
- 年間収支計画をオーナーやAMと協議
- 収入、修繕費、清掃費、広告費、管理費を含めた詳細予算を策定
- 収支に大きく関わる大規模な工事については中長期修繕計画として数年単位で計画
工事・修繕管理
- 上記予算に基づく修繕計画を実施。
- BM業者（ビルメンテナンス）と設備点検や修繕工事の手配・スケジュール管理
- 緊急対応（例：エレベーター故障、給排水トラブル）
- 例：オフィスビルで空調設備の更新工事を計画し、施工会社の選定・工期管理を実施
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リーシング（入居者・テナント募集）
- 空室物件の募集戦略を立案
- 上記予算に基づいた契約条件や賃料を設定
- 入居手続きや契約書作成、入金管理
テナント対応・クレーム管理
- 入居者・テナントからの問い合わせやクレーム対応
- トラブルが発生した場合の調整・解決
- 契約満了テナントに対する再契約の交渉を行う
月次・年次レポート作成
- 上記予算と実績を比較し、オーナーに報告
- 収支報告、運営状況報告、修繕進捗報告などを作成
- オーナーやAMに提出し、次年度計画に反映
その他日常業務
- 契約更新や点検、法定書類の管理
- 運営改善の提案や新しい施策の実施
- 例：防災訓練やセキュリティ改善の提案
部門の仕事を解説
PMは複数部門で構成され、効率的に物件運営を行います。
施設管理部門
設備点検、修繕手配、日常清掃の管理など物件の維持管理を担当。
営業・リーシング部門
入居者募集、契約交渉、集客施策の企画・実行。
財務・経理部門
予算作成、収支管理、オーナーへの報告書作成、経費精算。
総務・契約管理部門
契約書管理、法的手続き、オーナーとの連絡調整。
PMで働くメリット・デメリット
メリット
- 幅広い不動産知識・運営スキルを習得できる
- オーナーやテナントとの交渉スキルが身につく
- 物件運営に裁量があり、自分の提案が成果に直結する
デメリット
- 業務範囲が広く、責任が大きい
- 繁忙期には残業や緊急対応が発生することも
- 物件によっては高度な専門知識が必要
まとめ
プロパティマネジメント（PM）は、オーナーの不動産資産運用を支える戦略的な仕事です。
物件の種類、業務フロー、各部門の役割を理解することで、PMとしてのキャリアや転職活動の参考になります。責任の大きさと引き換えに、幅広いスキルと経験を得られる点がPMの魅力です。
PM業界は今後も需要が高まる分野であり、実務経験を積むことで不動産運営の専門家として活躍できる職種です。
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