今日は不動産投資・株式投資などなど投資を勉強し始めた時によく出てくる「利回り」について解説します。
「利回り」は投資において超基礎で人間における呼吸くらい必須なものなのでしっかり理解しましょう。
そもそも「利回り」とは？
ざっくり言うと、「利回り」とは投資したお金が１年間でどれだけ返ってくるかを示す指標です。計算方法は以下の通り。
計算方法
| A：基本 利回り（％）＝ 年間の利益 ÷ 投資額 × 100 |
| B：不動産投資の場合の利回り 利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 |
| C：株式投資の場合の利回り 利回り（％）＝ 年間配当金 ÷ 株価 × 100 |
利回りの種類
「利回り」には、いくつか種類があります！
代表的なものは以下の通り。
表面利回り（グロス利回り）
- 計算式：
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 - 不動産広告等でよく見かける数値
- 管理費や修繕積立金、固定資産税などは考慮しない「ざっくりした数字」
- 投資の目安にはなるけど、実際の利益を正確に表しているわけじゃない
実質利回り（ネット利回り）
- 計算式：
（年間家賃収入 − 年間経費） ÷ 物件価格 × 100 - NOI利回り、還元利回りなどとも呼ばれます
- 年間家賃収入から支出（管理費、修繕積立金、固定資産税、空室リスクなど）を差し引いて計算
- 投資判断の際に実際に使えるリアルな数字
- さらに積立金などの将来かかるお金や金利などの細かい支出を除いた利回りをNCF利回りと呼びます。（プロ向けで個人投資家はここまで考慮するのは難しいと考えられます。）
実際に利回り計算をしてみよう
以下、簡易条件で実際に利回りを算出してみます。
| 項目 | 金額 |
| 物件価格 | 1,000万円 |
| 年間家賃収入 | 100万円 |
| 年間支出（固都税・管理費等） | 20万円 |
表面利回り＝100万円÷1000万円×100＝10%
実質利回り＝(100万円−20万円)÷1000万円×100＝8%
こちらから元本(100％)を回収するには、10年〜13年程度が必要ということが分かりますね。（100%÷ 8〜10％）
※実際のところは金利や単発で発生する修繕費などがかかるためこれ以上かかります。
以上、利回りに関する簡単な解説でした。
自分が住んでいる家賃から物件の価格を予想してみるのも面白いかもしれませんね。
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