はじめに
アパート投資や賃貸マンション経営は、個人でも始められる資産運用として注目されています。
「本当に儲かるのか？」「新築と中古、どちらを選ぶべきか？」という疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
本記事では、アパート・マンション投資の仕組みや、個人が取り組む際の流れ、新築と中古それぞれのメリット・デメリットを徹底解説します。初心者が失敗しないためのポイントもまとめていますので、これから不動産投資を検討する方はぜひ参考にしてください。
アパート・賃貸マンション投資は本当に儲かる？個人でもできる？
アパート投資や賃貸マンション投資は、入居者から得られる家賃収入をベースに利益を得る不動産投資の一種です。
ローンを活用すれば、手元資金が少なくても大きな投資を始められる点が特徴で、会社員や公務員など安定した職業に就いている方ほど金融機関の融資を受けやすく、参入しやすい分野といえます。
副業としての不動産投資は近年注目を集めていますが、「継続的に儲かるのか？」が最大の関心事でしょう。
実際には、立地選び・物件の状態・管理体制によって収益性が大きく変わります。正しく運営すれば長期的に安定収入を得られる可能性が高いですが、無計画に購入すると空室リスクや修繕費に悩まされるケースもあります。
投資方法は「新築」か「中古」かで大きく変わる
アパート・マンション投資には「新築物件」と「中古物件」の2つのパターンがあります。
- 新築投資：土地を購入し、ゼネコンや建築会社に依頼して新築のアパート・マンションを建てる方法。最新設備を備え、築浅であるため入居需要は高いですが、初期投資額が大きくなります。
- 中古投資：すでに建築済みの物件を購入する方法。とくに「オーナーチェンジ物件」は入居者がついた状態で購入できるため、購入直後から家賃収入を得られるのが魅力です。
それぞれの特徴を理解したうえで、自分の資金力や投資目的に合った方法を選ぶことが大切です。
新築アパート・マンション投資
土地選定〜建築工事〜運用までの流れ
①土地の選定
土地選びが全てを決めると言っても過言ではありません。立地条件は収益性を大きく左右するため、駅からの距離、周辺人口、商業施設や大学の有無などをしっかり調べる必要があります。
②建築プラン
土地の準備と並行して土地をできるだけ有効に使えるように建築プランを組みます。プランを元にゼネコンから見積もりも取得します。
③家賃、支出想定
②の建築計画を元に家賃と支出の想定を行い、全体収支想定を立てて事業の実施可否の検討を行います。
④事業スタート
①〜③の段取りを経て、やっと土地の購入、実施設計、建築工事を行ってまいります。
⑤入居募集
完成後すぐに運用スタートできるように、建築工事と並行して入居者募集を開始していきます。
メリット
- 償却期間を長期に設定できるため、長期の節税効果を享受できる
- 築浅・最新設備・セキュリティの高さから、比較的高単価の賃料を狙える
- 将来的に売却も考えやすい
デメリット
- 土地＋建築で初期投資額が大きい
- 専門知識が少ない場合、建築計画や施工、賃料設定はゼネコン・不動産会社に依存するしかない
- 賃料相場は大きく動きにくいが、建築費の高騰や金利上昇など市況変動の影響を受けやすい。
- 想定通りの入居が得られなければ、ローン返済に負担がかかる
中古アパート・マンション投資
購入〜運用までの流れ
中古投資では、オーナーチェンジ物件が一般的です。
これは入居者がすでに住んでいる状態で物件を購入する形で、購入直後から家賃収入が得られるのが最大の魅力です。
①物件探し
不動産物件サイトや不動産屋さんで物件情報を集めます。希望する予算や利回り、築年数などを固めておきましょう。
②事業想定
物件から得られる収益から、どのくらい儲かるのかを想定しましょう。
③事業実施
実際に売買契約を締結します。決済日から賃料収入が発生します。
メリット
- 償却期間が短くなるため、減価償却額が大きく、節税効果が高い
- 新築より購入価格を抑えやすく、投資効率を高めやすい
- オーナーチェンジなら即収入を得られるため、キャッシュフローが立ち上がりやすい
- 過去の入居履歴を参考に、将来の収益をシミュレーションしやすい
デメリット
- 前所有者の管理状況が悪い場合、修繕コストが想定以上にかかる
- 長期入居者が安い賃料で入居し続ける恐れがある
- 入居中の居室内は基本的に見ることができないため、劣化状況がわからない。
新築と中古の比較｜どちらが有利か？
結論として、何を求めるかによって、新築か中古かを選ぶことになります。
以下それぞれの特徴を比較しています。
| 項目 | 新築アパート・マンション | 中古アパート・マンション |
|---|---|---|
| 初期投資額 | 大きい | 比較的小さい |
| 築年数 | 築浅・最新設備 | 古い物件が多い |
| 入居付け | 安定しやすい | 立地次第で苦戦することも |
| 減価償却 | 長期にわたって計上 | 短期間で大きく計上可能 |
| リスク | 建築費・金利上昇の影響 | 修繕費 |
| キャッシュフロー | 返済比率が高くなる傾向 | 即収入が得られやすい |
アパート・マンション投資を成功させるためのチェックポイント
- 立地選びが最重要：駅距離、人口動態、生活インフラの有無を確認
- 融資条件を比較：金融機関によって融資年数や金利条件は大きく異なる
- 管理会社の選定：入居者対応や修繕管理を任せられる信頼性が必要
- 出口戦略を考える：売却・相続など、将来を見据えた計画を立てる
まとめ｜自分に合った投資スタイルを選ぼう
アパート・マンション投資は、個人でも始められる資産運用の有力な手段です。
ただし、新築と中古では投資の性質が大きく異なり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。
- 安定性や築浅物件に魅力を感じるなら 新築投資
- 投資効率や即収入を重視するなら 中古投資
自分の資金力・リスク許容度・投資目的に応じて最適なスタイルを選び、信頼できるパートナーと計画的に進めていくことが成功への第一歩です。
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