登記簿謄本とは？
建物登記簿謄本とは、土地や建物の権利関係や基本情報を法務局に登録した記録のことです。
かんたんに言えば「この建物はどこにあって、どんな構造で、誰のものか」を公的に示す不動産の身分証明書です。
登記はすべて法務局で管理されており、
「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得すれば、誰でも内容を確認できます。
不動産を売買・相続・融資に使う際は必ず確認が行われる、非常に重要な書類です。
登記簿謄本の構成は3つのパートに分かれる
登記簿謄本は大きく3つのパートから成り立っています。
- 表題部（ひょうだいぶ） … 建物の基本情報
- 権利部 甲区（こうく） … 所有権に関する情報
- 権利部 乙区（おつく） … 抵当権など、所有権以外の権利関係
この3つを理解すれば、登記簿の内容はほとんど読み取れるようになります。
↓以下の建物登記簿謄本の見本をもとにそれぞれの項目について詳しく説明していきます↓
表題部の見方｜地番・家屋番号・構造・床面積を理解しよう
表題部は建物についての基本情報が記載されています。
①所在とは？
建物がどの地番上に建っているかが記載されています。
「住所」ではなく「地番」で表記される点に注意しましょう。
たとえば「新宿区西新宿一丁目12番地」などです。
②家屋番号とは？
登記上の建物ごとに付けられた一意の番号です。
「住所」や「住居表示」とは異なり、登記簿上で建物を特定するために使われます。
③種類とは？
建物の利用目的を示す項目です。
たとえば以下のような表記がされます。
- 住宅
- 共同住宅（アパートやマンション）
- 事務所
- 店舗
- 車庫
④構造とは？
建物の構造・屋根の種類・階数が記載されます。
例としては次のようなものがあります。
- 木造瓦葺2階建
- 鉄筋コンクリート造陸屋根3階建
- 軽量鉄骨造スレート葺平屋建
構造は耐震性や建物の価値を判断する上でも重要な情報です。
⑤床面積とは？
登記簿上に記載される「床面積」は、建物の内寸（壁の内側）で計算されます。
一方、建築確認申請などで使う「延べ床面積」は壁芯（壁の中心）で測るため、登記面積のほうがやや小さくなります。
⑥原因およびその日付
建物がいつ・どんな理由で登記されたかを示します。
たとえば「令和5年5月10日 新築」とあれば、その日に所有権保存登記がされたという意味です。
⑦付属建物の表示
メインとなる建物に付随する建物（例：車庫・倉庫など）がある場合、
その種類・構造・床面積などが同じ形式で記載されます。
記載内容は③〜⑥と同じ項目となります。
⑧所有者
建物の所有者の住所と氏名が明記されます。
所有権の所在を確認する最も重要な部分です。
⑨権利部（甲区）の読み方｜所有権の履歴をチェック
権利部の甲区には、建物の所有権に関する一連の履歴が記載されています。
「誰が、いつ、どんな理由で所有権を得たのか」がわかる部分です。
例）令和4年3月1日 売買 所有権移転 新宿区〇〇太郎
この場合、「令和4年3月1日に〇〇太郎さんが売買により所有権を取得した」ことを示しています。
登記簿の履歴をたどることで、所有者の移転経緯や取引の流れを確認できます。
⑩権利部（乙区）の読み方｜抵当権・根抵当権を理解しよう
権利部の乙区には、所有権以外の権利、たとえば抵当権や根抵当権などが記載されます。
抵当権とは？
銀行などがローンを貸す際、その建物や土地を担保に設定する権利のことです。
債務者が返済できなくなった場合、金融機関は担保物件を差し押さえ・競売できます。
例）抵当権設定 令和5年5月10日 債権額3,000万円 債権者：〇〇銀行
購入予定の建物に抵当権がついていても、
通常は売買代金の決済と同時に抹消されるため、安心して取引が可能です。
所有者と異なる名前で抵当権が設定されている場合は注意が必要です。
⑪共同担保目録とは？複数不動産をまとめて担保にする場合
もし抵当権や根抵当権を複数の土地・建物にまたがって設定している場合、
その一覧を確認できるのが「共同担保目録」です。
この目録を見れば、
「この建物以外にどの不動産が同じ担保に含まれているのか」が一目でわかります。
特に不動産投資や事業用地では、この項目の確認が重要です。
登記簿謄本を読むときの注意点と活用法
- 登記内容が古い場合、現況と異なることがあります。
- 最新情報は法務局や「登記情報提供サービス（オンライン）」で確認しましょう。
- 登記簿謄本は、窓口・郵送・オンラインのいずれでも取得可能です。
活用の場面
- 不動産の売買前の権利確認
- 相続登記の際の所有者確認
- 融資審査や担保設定のための資料
登記簿謄本をきちんと読めるようになると、不動産取引でのリスクを大きく減らせます。
まとめ｜登記簿謄本を読めれば不動産の全体像が見える
登記簿謄本を読むことで、
不動産の「所在地」「所有者」「権利関係」「担保設定」などが一目でわかります。
- 表題部 … 建物の基本情報
- 甲区 … 所有権の履歴
- 乙区 … 抵当権などの権利関係
これらを正しく理解すれば、
購入・相続・融資などの判断が安心・確実に行えるようになります。
登記簿謄本は不動産の「履歴書」です。
内容を読み解くスキルを身につけて、リスクの少ない不動産取引を実現しましょう
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