土地や建物を購入するとき、「登記簿謄本」という言葉をよく耳にします。
しかし、実際に見ても専門用語が多く「何を意味しているのかわからない…」という人も多いはず。
この記事では、登記簿謄本の見方を初心者にもわかりやすく解説します。
表題部・甲区・乙区など、それぞれの項目がどんな意味を持つのかを順番に見ていきましょう。
登記簿謄本とは？
登記簿謄本とは、土地や建物の権利関係や基本情報を法務局に登録した記録のことです。
簡単にいえば、「この土地はどこにあって、どんな性質で、誰のものか」を公に示す「不動産の身分証明書」です。
登記は法務局で管理されており、
「登記簿謄本（登記事項証明書）」を取得することで、誰でもその内容を確認できます。
不動産の売買や相続の場面では必ず確認される重要な書類です。
登記簿謄本の構成は3つのパートに分かれる
登記簿謄本は大きく以下の3つのパートに分かれています。
- 表題部（ひょうだいぶ） … 土地や建物の基本情報
- 権利部 甲区（こうく） … 所有権に関する情報
- 権利部 乙区（おつく） … 抵当権など所有権以外の権利関係
この3つを理解すれば、登記簿の内容はほぼ把握できます。
↓見本は以下の通りで、それぞれの項目について詳細に説明していきます↓
表題部の見方｜地番・地目・地積を理解しよう
①地番とは？住所との違いを解説
地番とは、登記上の土地の番号のことです。
「住所」とは異なり、登記簿では土地1筆ごとに割り当てられた番号で管理されています。
たとえば、住所が「東京都新宿区西新宿1丁目1番1号」でも、
登記上は「新宿区西新宿1丁目1番5」といった別の番号が使われることがあります。
不動産登記では住所ではなく地番で特定するため、
登記簿を請求する際は地番を確認しておくことが重要です。
②地目とは？土地の用途区分
地目（ちもく）とは、土地の利用形態を示す分類のことです。
「宅地」「田」「畑」「山林」「雑種地」など、全部で23種類に分類されています。
ただし、登記上の地目と現況（実際の使い方）が異なるケースもあります。
たとえば、登記上は「畑」でも実際は住宅が建っていることも珍しくありません。
その場合は、必要に応じて「地目変更登記」を行うことがあります。
③地積とは？土地面積のこと
地積（ちせき）とは、登記簿に記載された土地の面積を指します。
いわゆる「公簿面積」と呼ばれ、登記時点の測量結果に基づいています。
ただし、古い登記では測量技術が現在よりも不正確だったため、
実際の面積と登記面積が異なる場合もあります。
特に畑や山林などの土地では誤差が生じやすいです。
そのため、売買の際には「実測売買」（実際に測った面積をもとに売買する方法）を採用することもあります。
④原因およびその日付
原因およびその日付：いつ登記されたのかを示す欄です。
たとえば「令和5年4月1日 分筆登記」のように記載されます。
⑤所有者欄の見方
所有者：その時点での所有者の氏名や住所が記載されます。
「共有」の場合は持分割合も表示されます。
⑥権利部（甲区）とは？所有権に関する情報を確認
権利部の甲区には、所有権に関する一連の履歴が記載されています。
「誰がいつどんな理由で所有権を得たか」「その後の移転経緯」などを確認できます。
たとえば次のように書かれていることがあります。
令和4年3月1日 売買 所有権移転 新宿区〇〇太郎
これは、令和4年3月1日に〇〇太郎さんが売買により所有権を取得したことを示します。
この情報を読むことで、不動産の所有権の流れ（履歴）**を把握できます。
⑦権利部（乙区）とは？抵当権などの権利を記録
権利部の乙区には、所有権以外の権利関係が記載されます。
もっとも多いのは「抵当権」や「根抵当権」です。
抵当権とは、土地や建物を購入する際にローンを組む場合、銀行がその土地や建物を担保とすることで、返済ができなくなった際に差し押さえができるようにする権利のことです。
以下のように謄本上記載されます。
抵当権設定 令和5年5月10日 債権額3,000万円 債権者：〇〇銀行
ちなみに購入をしようとしている土地に抵当権がついていたとしても、大体の場合は決済と同時に抵当権を抹消しますので（売主は売買代金を受領→ローンを全額返済→銀行が抵当権を抹消する）抵当権がついているからといって買えない土地というわけではありません。
⑧共同担保目録とは？複数の土地をまとめて担保にしている場合
もし抵当権や根抵当権を複数の土地や建物に設定している場合、
それらを一覧で確認できるのが「共同担保目録」です。
この目録を見れば、
「この土地以外にどんな不動産が同じ担保に含まれているのか」がわかります。
特に投資用不動産や複数筆の土地を扱う場合に重要です。
登記簿謄本を読むときの注意点と活用法
- 登記の内容が古い場合、現在の実態と異なることがあります。
- 登記簿の情報は最新の状態を法務局で確認しましょう。
- 登記簿謄本は、法務局窓口または「登記情報提供サービス（オンライン）」から取得できます。
売買や相続、担保設定などの際は、必ず登記内容をチェックしておくことが大切です。
まとめ｜登記簿謄本の見方を理解して不動産の全体像を把握しよう
登記簿謄本を読めるようになると、
土地や建物の所有関係・面積・担保状況を正確に把握できるようになります。
- 表題部 … 不動産の基本情報
- 甲区 … 所有権の履歴
- 乙区 … 抵当権などの権利関係
これらを理解することで、不動産取引におけるリスクを減らし、
安全で確実な判断ができるようになります。
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